Tržište nekretnina u Banjaluci ne pokazuje znakove “hlađenja”, a pred svima koji rješavaju stambeno pitanje ili žele pametno uložiti novac postavlja se ključna dilema – kupiti novoizgrađeni stan ili izabrati staru gradnju na dobroj lokaciji i proći kroz proces renoviranja.
Dok cijene kvadrata na tržištu i dalje primarno diktira novogradnja, stara gradnja ne samo da drži korak, već za mnoge kupce postaje jedina, ali i izuzetno profitabilna opcija.
Zašto je starogradnja u Banjaluci i dalje “zlatna koka”?
Velika potražnja za novim stanovima, uz rast ulaznih troškova izgradnje, i dalje je primarni pokretač rasta cijena. Međutim, stara gradnja u stopu prati ovaj trend.
“Jedan dio kupaca koji nisu u mogućnosti izdvojiti dovoljno sredstava za kupovinu novogradnje okreće se starim stanovima. Ipak, stara gradnja ima jednu ogromnu prednost – lokaciju. Centar grada i atraktivnija banjalučka naselja poput Borika ili Nove Varoši već su uveliko izgrađeni, a slobodnog građevinskog zemljišta za novogradnju na takvim pozicijama je sve manje”, ističe za BL portal Dragan Milanović, suvlasnik agencije za nekretnine Re/Max Banjaluka.
Pored same lokacije, starija naselja nude urbanistički humaniiji prostor sa više parkova, zelenila, odmak između zgrada i infrastrukturu prilagođenu porodičnom životu.
Poređenje cijena na konkretnom primjeru: Stan od 60 m² (naselje Borik / Centar)
Da bismo saznali šta se više isplati, stavićemo brojke na papir. Uporedili smo kupovinu stana od 60 m² u staroj gradnji koji zahtijeva kompletnu adaptaciju sa stanom iste kvadrature u novogradnji na identičnoj lokaciji.
Opcija A: Stara gradnja + kompletno renoviranje
Kupovna cijena starog stana: 3.500 KM/m² × 60 m² = 210.000 KM
Kompletno “temeljno” renoviranje: 500 KM/m² × 60 m² = 30.000 KM (obuhvata zamjenu instalacija, stolarije, podova, kupatila i gletovanje/krečenje)
Prateći administrativni i notarski troškovi: 2.000 KM
Ukupna investicija: 242.000 KM (odnosno oko 4.030 KM/m² za potpuno nov, prilagođen stan)
Opcija B: Novogradnja na istoj lokaciji
Cijena kvadrata u novogradnji: 4.800 KM/m²
Ukupna cijena stana (60 m²): 288.000 KM
Notarski i prateći troškovi: 2.500 KM
Ukupna investicija: 290.500 KM
Ovakva računica očigledno pokazuje izborom stare gradnje i kompletnim renoviranjem, kupac štedi oko 48.500 KM, a dobija stan urađen po sopstvenom ukusu, sa novim instalacijama, u naselju sa izgrađenim parkingom i zelenilom.
Korak po korak: Šta vas sve čeka nakon kupovine starog stana i koliko to košta?
Ako se odlučite za starogradnju, proces ne završava potpisivanjem ugovora. Da biste izbjegli neplanirane troškove i stres, postoji nekoliko koraka koje morate proći.
Notarska obrada i uknjižba (Trošak: 1.500–2.500 KM) Nakon potpisivanja ugovora kod notara i isplate kupoprodajne cijene, slijedi prijava na porez na promet nekretnina te predaja zahtjeva za uknjižbu prava vlasništva u Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove.
Priprema i rušenje / demontaža (Trošak: 1.500–2.500 KM) Obuhvata skidanje stare stolarije, razbijanje keramičkih pločica u kupatilu i kuhinji, podizanje starog parketa, ako se mijenja, rušenje eventualnih pregradnih zidova te odvoz šuta na gradsku deponiju.
Instalacije: Voda, struja i grijanje (Trošak: 6.000–8.000 KM) U starim banjalučkim zgradama neophodno je zamijeniti kompletne vodovodne i odvodne cijevi, izraditi novu elektroinstalaciju sa novom tablom i osiguračima, te prilagoditi grejna tijela, poput klima uređaja i radijatora.
Stolarija i fasadni otvori (Trošak: 4.500–6.500 KM) Ugradnja nove PVC ili ALU stolarije sa roletnama, kao i postavljanje protivprovalnih ulaznih vrata.
Estrih, zidovi i keramika (Trošak: 8.000–11.000 KM) Izrada ravne podne podloge (estriha), postavka keramike u kupatilu, hodniku i kuhinji, te gletovanje i molerski radovi.
Završni podovi i unutrašnja vrata (Trošak: 4.000–6.000 KM) Postavljanje novog parketa ili kvalitetnog laminata/LVT podova, te ugradnja unutrašnjih sobnih vrata.
Kada je novogradnja ipak bolji izbor?
Iako je matematička isplativost na strani renoviranja, novogradnja ostaje neprikosnovena u određenim segmentima.
“Uvijek je komfornije i ljepše živjeti u novoj zgradi, ali s obzirom na trenutne cijene, novogradnja jednostavno nije pristupačna svima”, navodi Milanović.
Kada je riječ o čistoj investicionoj isplativosti, odnosno kupovini nekretnine radi iznajmljivanja ili preprodaje, Milanović nema dilemu.
”Za one koji imaju mogućnost, najisplativije je kupiti stan u novogradnji na samom početku izgradnje. U međuvremenu cijena kvadrata obično poraste do završetka radova, a velika prednost je i to što se sa investitorom u većini slučajeva može dogovarati dinamika plaćanja, pa kupac nema opterećenje da odjednom isplati cjelokupan iznos”, kaže on.
BLPORTAL
